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Unser Büro befindet sich direkt im Zentrum von Bodrum.
Seit der Gründung unseres Maklerbüros vor 10 Jahren, haben wir mehr als 500 Objekte vermittelt.
Dies mag auch ein Beweis dafür sein, dass unsere Kunden mit unseren Diensten zufrieden sind.
Wir sprechen Deutsch und Englisch, so dass es zu keinen Kommunikationsproblemen kommt.
Wir verfügen über kompetente Handwerker, mit denen wir Ihnen z. B. bei Renovierungswünschen oder Umbauarbeiten gerne zur Seite stehen.
Unser Service bietet natürlich auch die seriöse Verwaltung Ihres Objektes an.
Alles aus einer Hand:
Der Rundumservice für Ihre Immobilie -
von der Vermittlung über die Kaufabwicklung bis zum Hausmeister- oder Verwaltungsservice.

Feristah und Selcuk Kale

Kale Emlak - Bodrum/mugla-Türkei
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Immobilien in der Türkei
Die Nachfrage nach Immobilien steigt. Die Türkei bietet im Moment noch das, was Spanien vor ca. 15 Jahren im Angebot hatte: Preise, die bezahlbar sind und wo man fast mit "Sicherheit" Gewinne erzielen wird.

IMMOBILIENERWERB IN DER TURKEI
Kauf- und Erbrecht von Immobilien für Ausländer in der Türkei

Rechtliche Bestimmungen
Im türkischen Recht gilt in diesem Fall das Gegenseitigkeitsprinzip. Nach Artikel 35 des türkischen Grundbuchgesetzes Nr. 2644 vom 22.11.1934 dürfen Ausländer in der Türkei unter Berücksichtigung der gesetzlichen Verbote, sowie des Gegenseitigkeitsprinzips in der Türkei Immobilien erwerben.

In Übereinstimmung mit dieser Regelung können Staatsangehörige der Länder, die türkischen Staatsangehörigen das Recht einräumen in ihrem Land Immobilien zu kaufen, in der Türkei Immobilien erwerben, außer in Gebieten, die durch besondere Gesetzgebung ausgeschlossen sind.

Da Deutschland türkischen Staatsangehörigen das Recht auf Immobilienkauf einräumt, können deutsche Staatsangehörige in der Türkei unter Berücksichtigung der unten aufgeführten Bedingungen in der Türkei Immobilien erwerben.

Regionale Einschränkungen
Nach dem Gesetz Nr. 2644 können Ausländer in bestimmten Gebieten überhaupt keine Immobilien erwerben, in wieder anderen Gebieten ist der Kauf von Immobilien nach besonderer Genehmigung des Ministerrates möglich.

a. Gebiete, in denen Immobilienkauf für Ausländer strikt untersagt ist:
Nach Artikel 87 des Dorfgesetzes Nr. 442 können Ausländer innerhalb der Dorfgrenze keine Immobilien kaufen. Nach dem Gesetz Nr. 2565, dem Gesetz für militärische Sperr-und Sicherheitszonen, ist der Kauf von Immobilien für Ausländer in diesen Bereichen verboten. (Ausnahme: eine Firma wird als GmbH in der Türkei gegründet; Kosten etwa 1.500 €; die Immobilie dient dann als Einlage bzw. Gründungskapital)

b. Genehmigungspflichtige Gebiete für Ausländer beim Immobilienkauf:
Gemäß Artikel 87 des Gesetzes Nr. 2644 ist es Ausländern nach besonderer Genehmigung des Ministerrates möglich, außerhalb der Dorfgrenze liegende separate Bauernhöfe und Grundstücke, die größer als 30 Hektar sind, zu kaufen. Innerhalb der Stadtgrenzen gibt es für den Immobilienkauf keine besondere Einschränkung hinsichtlich Anzahl, Wert und Art (Grundstück, Wohnhaus, Geschäftshaus).

Abwicklung der Kaufhandlung
Nach türkischem Recht ist die Handlung des Kaufes und Verkaufes dem Grundbuchamt vorbehalten. Notare sind nicht berechtigt, Kaufhandlungen durchzuführen. Der Notar darf lediglich den Zahlungstermin abwickeln. Die eigentliche Verkaufshandlung findet danach gesondert beim Grundbuchamt statt.

Der Ausländer selbst hat beim Grundbuchamt die Kaufhandlung abzuwickeln. Sie kann aber auch durch einen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht vollzogen werden.

Anfallende Steuern
Immobilienkäufer zahlen für die Kaufhandlung beim Grundbuchamt 48°/oo (48 von Tausend) des Immobilienwertes als Grundbuchgebühr.

Der ausländische Käufer ist nicht verpflichtet, den Nachweis zu erbringen, dass er für die Zahlung des gekauften Objektes Devisen mitgebracht und diese in Landeswährung umgetauscht hat. Diejenigen, die Devisen mitbringen, diese bei der Bank in Landeswährung tauschen und danach Objekte kaufen, lassen diese beim Grundbuchamt eintragen.

Immobilieneigentümer melden den Wert ihres Eigentums der Stadtverwaltung. Die jährlich zu entrichtende Immobiliensteuer richtet sich nach dem gemeldeten Wert der Immobilie. Die Immobiliensteuer beträgt je nach gemeldetem Wert:
für Häuser 4 °/oo,
für Geschäftshäuser 5 °/oo,
für Grundstücke 6 °/oo,
für Ländereien 3 °/oo.

Vermietung und Verkauf
Ausländer können ihre Immobilien in der Türkei selbst nutzen oder auch an eine von ihnen gewünschte Person vermieten. Diejenigen, die ihre Immobilie vermieten und dadurch einen bestimmten jährlichen Mietzins überschreiten (für 1993 war dieser Betrag auf 6.000.000 TL festgelegt), sind verpflichtet, Einkommensteuer zu zahlen. Ein bestimmter Betrag der Mieteinnahmen ist steuerfrei. Auf den steuerpflichtigen Betrag, können laufende Kosten für die Immobilie (Reparaturen, Wasserkosten, Strom, u.a.), die sich steuersenkend auswirken, geltend gemacht werden. 25% der eingenommenen Miete für Geschäftshäuser können ohne Nachweis pauschal als Ausgaben abgeschrieben werden. Der verbleibende Betrag wird versteuert. Die Einkommensteuer für den zu versteuernden Betrag beginnt bei 25%.

Ausländer, die in der Türkei Eigentum besitzen, dürfen diesen zu jeder Zeit an jede beliebige Person verkaufen. Der Verkaufserlös kann ins Ausland transferiert werden.

Erbrechtliche Bestimmungen
Wenn Ausländer, die in der Türkei Immobilien besitzen, sterben, wird die Immobilie den Erben übertragen. Die Erben des Ausländers erhalten vom Nachlassgericht des Landes, deren Bürger sie sind, einen Erbschein. Der Ausländer erhält durch Vorlage des Gerichtsbeschlusses beim türkischen Gericht eine Vollstreckungserklärung. Gestützt auf diese Vollstreckungserklärung geht dann der Nachlass des Verstorbenen auf die Erben über. Die Erben, denen die Immobilie übertragen wurde, erklären ihre Erbschaft und damit verbunden zahlen sie Erbschaftssteuer. Für jeden Erben bleibt auch hier ein bestimmter Betrag steuerfrei. Der zu versteuernde Wert des Erbes wird im Verhältnis zu den Erbteilen errechnet.

Autoimport durch Ausländer in die Türkei
1) Deutsche Staatsbürger, die zu touristischen Zwecken in die Türkei reisen, können ihr Kraftfahrzeug (z. B. Auto, Wohnwagen, Kleinbus, Motorrad) für höchstens sechs Monate in einem Kalenderjahr vorübergehend in die Türkei einführen. Nach Ablauf von sechs Monaten muss das Fahrzeug ausgeführt werden. Für die Einfuhr wird beim Grenzzollamt anhand des Fahrzeugbriefes das "Ein-und Ausfuhrformular für Kraftfahrzeuge" ausgefüllt und das Fahrzeug wird in den Pass des Besitzers eingetragen.

2) Deutsche Staatsbürger, die zu Arbeits-, Forschungs- oder Studienzwecken für eine bestimmte Zeit in die Türkei reisen, können ihr Kraftfahrzeug begrenzt für die Dauer des Arbeitsvertrages, der Forschung oder des Studiums vorübergehend in die Türkei einführen, wobei eine Kaution zu hinterlegen ist. Nach Ablauf der Aufenthaltsdauer muss das Fahrzeug ausgeführt werden.

3) Deutsche Staatsbürger, die im Zuge der Übersiedlung in die Türkei die türkische Staatsbürgerschaft erwerben, können ihr Kraftfahrzeug zeitlich unbegrenzt in die Türkei einführen. Sie können sich innerhalb von drei Monaten nachdem der Ministerratsbeschluss über ihre Einbürgerung im Gesetzblatt veröffentlicht wurde, an die Zentralbank der Republik Türkei wenden und die Erteilung der Einfuhrgenehmigung für ihr Kraftfahrzeug beantragen. Nach der Erteilung der Einfuhrgenehmigung können sie ihr Fahrzeug zollpflichtig einführen.

Hausratimport durch Ausländer in die Türkei
1) Ausländer, die zu Arbeits-, Forschungs- oder Studienzwecken in die Türkei reisen, können ihren gebrauchten Hausrat für die Dauer von mindestens zwei Jahren gegen Hinterlegung einer Kaution vorübergehend einführen. Nach Ablauf dieser Frist muss der Hausrat wieder ausgeführt werden.

2) Ausländer, die in die Türkei übersiedeln, können ihren gebrauchten Hausrat zeitlich unbegrenzt einführen. Zu diesem Zweck ist zunächst vom Gouverneursamt (Regierungspräsident) der Stadt, in der man sich aufhalten wird, die Aufenthaltsgenehmigung einzuholen. Anschließend ist durch das Gouverneursamt beim türkischen Innenministerium der Antrag auf Genehmigung der Niederlassung in der Türkei zu stellen. Nach Einholung der erforderlichen Genehmigungen kann der gebrauchte Hausrat eingeführt werden.

Kaufen oder Mieten?
Hinweise zum Mietrecht und zum Grundstückskauf
Dr. Frauke Bemberg,
Diem & Partner Rechtsanwälte GbR,
Stuttgart/Istanbul
Avukat Onur Baran Avci, Istanbul

Dieser Beitrag wird niemandem die Entscheidung abnehmen können, ob es, wenn man sich für eine Übersiedlung entschieden hat, in der Türkei besser ist zu mieten oder zu kaufen. Aber er enthält vielleicht ein paar nützliche Hinweise.Wohnungsmiete
Das türkische Mietrecht unterscheidet sich vom deutschen Mietrecht in einigen wichtigen Punkten. Oft ist die Miete nicht monatlich, sondern jährlich im Voraus zu zahlen. Im Zusammenhang mit Mieterhöhungen gilt der zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte Satz.

Sind hierzu keine Vereinbarungen getroffen worden, so steht dem Vermieter das Recht zu, die erhöhte Miete gerichtlich bestimmen zu lassen. Das Gericht hat die Miete im Rahmen von Billigkeitsüberlegungen zu bestimmen, in die die marktübliche Miete vor Ort, der Verbraucher- bzw. Großhandelspreisindex, die Erhöhung der Beamtenbesoldung und des Mindestlohnes zu berücksichtigen sind.

Entgegen hartnäckiger Gerüchte, wonach Mieten, die in ausländischer Währung abgeschlossen wurden, nicht erhöht werden dürfen, ist auch eine Mieterhöhung von Mieten auf Euro- oder Dollarbasis möglich: Eine andere Regelung galt in Form des vorläufigen Art. 7 des Mietgesetzes nur für das Jahr 2000. Will man den Verlauf kontrollieren, empfiehlt sich die Aufnahme eines genauen Prozentsatzes für die jährliche Mietsteigerung oder die Aufnahme einer Indexklausel mit einem präzise bestimmbaren Maßstab, etwa den Großhandelsindex.

Wird eine möblierte Wohnung gemietet, darf der Mietzins nicht höher als 20 % des seitens des Ausschusses der Stadtverwaltung anerkannten Mietzinses liegen. Die Möbel kann der Vermieter auf schriftliche Anforderung einen Monat vor Ablauf der Befristung in einem Mietvertrag herausverlangen, muss die Miete dann aber entsprechend herabsetzen.

Enthält der Mietvertrag eine Befristung, kann der Mieter mit schriftlicher Erklärung spätestens 15 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer dem Vermieter mitteilen, dass er aus der Wohnung auszieht. Tut er dies nicht, so wird der Mietvertrag zu den gleichen Konditionen wieder um ein Jahr verlängert. Die alleinige Beendigungsmöglichkeit liegt hier beim Mieter. Der Vermieter kann hingegen nur dann kündigen und beispielsweise Räumungsklage erheben, wenn etwa Eigenbedarf besteht (sowohl zur Privat- als auch zur geschäftlichen Nutzung), der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug gerät und deswegen innerhalb eines Jahres zweimal schriftlich gemahnt wird oder wenn sich die Wohnung aufgrund von Renovierungsarbeiten oder Baumaßnahmen in einem nicht bewohnbaren Zustand befindet.

Die Räumungsmöglichkeit aufgrund zweier schriftlicher Mahnungen besteht allerdings nicht in solchen Mietverhältnissen, die unbefristet oder für weniger als ein Jahr Laufzeit geschlossen wurden bzw. eine einmalige jährliche Mietzinszahlungen vorsehen.
Der in Deutschland geltende Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist in der Türkei so nicht gültig. Dennoch bestehen Möglichkeiten, die Miete auch über den Eigentümerwechsel hinaus abzusichern.

HauskaufDie Alternative hierzu bildet der Erwerb einer Immobilie. Der Immobilienmarkt entwickelt sich weiter dynamisch, sei es an den Küsten, wo auch ausländische Käufer Feriendomizil oder Alterswohnsitz in südlicher Sonne suchen, oder in Istanbul als der Metropole mit dem sich am stärksten entwickelnden Immobiliensektor in der Türkei.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Verkauf sind in den letzten Jahren schrittweise vereinfacht worden und auch die viel diskutierte Entscheidung des Verfassungsgerichts vom März 2005, die den Gesetzgeber zu einer Neuregelung des Grundbuchgesetzes zwang, hat das Kaufverhalten ausländischer Immobilienkäufer nur kurzfristig beeinflussen können.

Seit entsprechenden gesetzlichen Anpassungen 2003 können Ausländer auch in Dörfern Grundstücke erwerben. Ausländischer Immobilienerwerb ist weiterhin an das Gegenseitigkeitsprinzip gekoppelt, d.h. nur dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Ausländers türkischen Käufern ebenfalls ein solches Recht gewährt. Deutschland und die meisten anderen europäischen Länder gestatten türkischen Staatsangehörigen den Immobilienerwerb und entsprechen also dieser Gegenseitigkeitsvoraussetzung. Verschlossen bleibt Ausländern der Erwerb weiter in militärischen Sicherheitszonen, wobei der Neuregelung zufolge das Grundbuchamt durch das Verteidigungsministerium von vorne herein über die Sicherheitszonen informiert sein soll, die im Einzugsbereich des Grundbuchamtes liegen, damit sollen die bisherigen oft lange auf sich warten lassenden Stellungnahmen der Militärbehörden entfallen.
In solchen Zonen ist es Ausländern nicht einmal möglich ohne Genehmigung des Generalstabs längere Mietverhältnisse einzugehen.

Entfallen ist die Regelung, wonach in ländlichen Gebieten bis zu 30 ha Grund erworben werden durften, mit Genehmigung des Ministerrats sogar mehr. Denn mit der Neuregelung vom Januar 2006 wurde als wesentliches Kriterium für den zulässigen Erwerb das Planungsstadium. Jeder Ausländer kann nun bis zu 2,5 ha Grund dort erwerben, wo eine Planung besteht. Diese Grenze kann durch Entscheidung des Ministerrats auf 30 ha heraufgesetzt werden. Über 30 ha hinausgehender Grunderwerb durch Ausländer ist hingegen nicht vorgesehen. Zu beachten ist dabei, dass es hier um den Erwerb durch Privatpersonen und ausländische juristische Personen geht, nicht jedoch um den Erwerb durch türkische juristische Personen mit ausländischem Kapital. Auch die Erbschaft solcher Grundstücke ist vereinfacht worden.

Wichtig für den Hauskauf ist der Weg dorthin. Entscheidend ist der vor dem Grundbuchamt geschlossene Kaufvertrag, der dann auch sehr schnell zur Eintragung führt, falls nicht eines der oben beschriebenen Hindernisse vorliegt. Das notariell beurkundete „Verkaufsversprechen“ bietet nur relative Sicherheit dann, wenn es im Grundbuch vermerkt worden ist. Andernfalls bleibt der Versprechende frei, das Grundstück anderweitig zu veräußern, er ist dann lediglich zum Schadensersatz verpflichtet. Und schließlich stellen auch die Verträge über den Kauf vom Prospekt oft eine Falle dar. Soweit diese Verträge als „Kaufverträge“ bezeichnet werden, verdienen sie dies nur dann, wenn das Grundstück tatsächlich vor dem Grundbuchamt auf den Käufer übertragen wird. Andernfalls sind sie unwirksam.